Thiết kế xây dựng tối ưu chi phí

Với dự án Bất động sản, giảm chi phí xây lắp góp phần lớn vào hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên có hàng nghìn đầu mục chi phí, dàn trải công sức kiểm soát tất cả không phải là cách quản trị khôn ngoan.

Trong quá trình tư vấn thiết kế xây dựng các công trình cao tầng, chúng tôi nhận thấy nỗ lực nên tập trung vào các chi phí:

a)Trong tổng dự toán

Chi phí Xây dựng chiếm 90%, chi phí Thiết bị chiếm 10%

→ Tập trung vào chi phí Xây dựng

b)Trong Chi phí Xây dựng, các thành phần chiếm tỷ lệ:

- Kết cấu 45% = Móng 15% + thân Thô 30%

- Hoàn thiện 22%

- Cơ điện 33%

→ Tập trung vào thiết kế Kết cấu

c)Mổ xẻ kỹ hơn từng hạng mục:

- Trong phần Thân Thô: chi phí cho Dầm sàn chiếm 70%

→ Tập trung chọn phương án Kết cấu dầm sàn hợp lý

Trong vật liệu Kết cấu: cốt thép 57% + bêtông 30% + ván khuôn 13%. % cho bêtông, ván khuôn giảm khi số tầng tăng.

→ Tập trung giảm cốt thép nhiều nhất có thể.

- Nếu thiết kế ra hàm lượng cốt thép vượt nhiều các giá trị sau thì cần phải tối ưu lại:

(với nhà ở thông thường)

  + Cột, vách 25 kg/m2

  + Dầm, sàn thường 25 kg/m2

Sàn dự ứng lực, cốt thép thường 15, cáp 5 kg/m2

 

- Trong Cơ điện: Điện 32%, Nước 25%, Điều hoà thông gió 17%, Điện nhẹ 11%, Phòng cháy chữa cháy 12%, hệ thống khác 3%

→ Tập trung vào thiết kế hợp lý các hệ thống:

  + Điện: tập trung các hạng mục điện trong căn hộ, do chiếm 65% chi phí:

      . Đi dây hợp lý, tối thiểu chiều dài

      . Ổ cắm: Ưu tiên ổ cắm đôi, tiết kiệm chi phí đi dây

  + Nước: tập trung vào ống và phụ kiện chiếm 55% chi phí, nên gom ống đứng cho từng căn hộ, ghép chung hộp kỹ thuật cho nhiều căn nhất có thể.

  + Điều hoà: chọn loại hệ thống VRV, trung tâm hay cục bộ tuỳ từng loại không gian và diện tích (căn hộ, thương mại…)

  + Thông gió tầng hầm: Ưu tiên dùng ống gió nếu diện tích tầng hầm không quá lớn

Kết luận:

- Kiến trúc sư là người đi đầu trong đồ án Thiết kế xây dựng, đảm bảo tính thẩm mỹ và công năng hợp lý.

- Tư vấn thiết kế tốt giúp hợp lý hoá chi phí xây dựng, đây là phần việc của các kỹ sư thiết kế.

- Các hạng mục chiếm tỷ trọng nhiều nhất: Dầm sàn, Móng, Cốt thép. Cần kỹ sư thiết kế chắc tay, khi chọn phương án kết cấu cần dựa trên phân tích chi phí các phương án so sánh.

- Tiếp theo các kỹ sư thiết kế cần lưu ý phương án thiết kế Cơ điện như đã trình bày.

- Phần Kiến trúc hoàn thiện không nên quá tiết kiệm vì tạo cảm giác dự án rẻ tiền, trong khi không giảm được bao nhiêu chi phí.

- Các loại hình công trình khác (công nghiệp, nghỉ dưỡng, ...) sẽ có các tỷ lệ phần trăm khác, cần thống kê trên Dự toán của một tập hợp số lượng công trình đã hoàn thành, với cách làm tương tự như trên.